Atina’daki tarihi bir otel projesinde sunulan 50 bin euro peşin kira seçeneği, gayrimenkul yatırımının nakit akışını gündeme getiriyor. Harvey Law Group Türkiye Ülke Müdürü Çiğdem Sarıoğlu Ergut, yatırımcıların oturum imkânıyla birlikte gelirin ne zaman ve hangi koşullarda ödeneceğine de odaklanması gerektiğini belirtiyor.
Gayrimenkul yatırımında kira geliri genellikle yıllara yayılarak elde ediliyor. Atina’da geliştirilen tarihi bir otel projesinde ise yatırımcıya ilk beş yıllık kira gelirini peşin alma seçeneği sunuluyor. Model, gelecekte tahsil edilecek gelir ile başlangıçta kullanılabilecek nakit arasındaki farkı öne çıkarıyor.
Arish Capital Partners tarafından geliştirilen Athena Arts House, koruma altındaki tarihi bir yapının 60 odalı butik otele dönüştürülmesini öngörüyor. Yatırımcılar projede tapulu ortak mülkiyet payı edinirken, iki farklı kira ödeme seçeneği arasında tercih yapabiliyor.
50 bin euro peşin kira veya yıllara yayılan gelir
250 bin euroluk yatırım üzerinden sunulan peşin ödeme modelinde, yıllık yüzde 4 oranında hesaplanan beş yıllık kira geliri toplam 50 bin euro olarak topluca ödeniyor.
Alternatif seçenekte ise otelin faaliyete başlamasından itibaren beş yıl boyunca yıllık yüzde 6 sabit kira öngörülüyor. Bu modelde yıllık 15 bin euro, toplamda 75 bin euro kira geliri yıl sonlarında tahsil ediliyor.
Dolayısıyla iki seçenek arasındaki fark, yalnızca toplam gelir tutarından oluşmuyor. Yatırımcı, daha düşük toplam geliri peşin almak ile daha yüksek toplam geliri yıllara yayarak tahsil etmek arasında seçim yapıyor. Peşin kira seçeneği, gelecekteki gelirin bir bölümünü başlangıçtaki nakit planlamasına taşıyor.
Harvey Law Group Türkiye Ülke Müdürü Çiğdem Sarıoğlu Ergut, modeli şöyle değerlendiriyor:
“Bu örneğin dikkat çekici tarafı, yatırımcının yalnızca bir gayrimenkul payı edinmesi değil, kira gelirinin ödeme biçimini de seçebilmesi. Beş yıllık gelirin peşin alınması ile yıllık tahsil edilmesi farklı ihtiyaçlara karşılık geliyor. Karar verirken toplam getirinin yanında paranın ne zaman kullanılabilir olacağına, ödemeyi kimin taahhüt ettiğine ve sözleşmenin koşullarına da bakmak gerekiyor.”
Nakit hesabı değişiyor, satın alma bedeli değişmiyor
50 bin euroluk peşin kira ödemesinin gerçekleşmesi halinde, vergi ve diğer giderler hariç yatırımcının net nakit çıkışı aritmetik olarak 200 bin euroya inebiliyor. Ancak gayrimenkulün edinim bedeli 250 bin euro olarak kalıyor. Peşin kira, satın alma bedelinden yapılan bir indirim olarak sunulmuyor.
Bu ayrım, yatırım yoluyla oturum başvurusu açısından da önem taşıyor. Projeye ilişkin hukuki görüş, koruma altındaki yapı kategorisinde kişi başına en az 250 bin euroluk tapulu mülkiyet payının Yunanistan Golden Visa başvurusuna uygunluğunu destekliyor. Peşin kira ödeme yapısının başvuruya etkisi ise ayrıca sözleşme ve hukuki değerlendirme kapsamında ele alınmalı.
Konut kiralamaktan farklı bir ortaklık yapısı
Yatırım, bireysel kullanıma hazır bir daire yerine otel gayrimenkulünde tapulu ortak mülkiyete dayanıyor. Otelin profesyonel bir işletmeci tarafından yönetilmesi planlanırken, yatırımcının günlük kiralama ve işletme faaliyetlerini üstlenmesi öngörülmüyor. İlk beş yıllık sabit kira döneminin ardından gelir, otelin işletme performansına göre değişiyor.
Ergut, “Burada değerlendirilmesi gereken yalnızca gayrimenkulün konumu veya oturum imkânı değil. Tapulu payın kapsamı, restorasyon takvimi, kira taahhüdü ve ilerideki satış koşulları yatırımın bütününü oluşturuyor. Peşin ödeme seçeneği de bu bütün içinde anlam kazanıyor” ifadelerini kullanıyor.
