Neda Yağlı : “Yabancı yatırımlarla kentsel dönüşüm hızlandırılabilir”

Türkiye’de kentsel dönüşüm, özellikle İstanbul gibi metropollerde büyük bir ihtiyaç olarak öne çıkıyor. Hem depreme dayanıklı konutların inşa edilmesi hem de modern şehircilik anlayışıyla sürdürülebilir kentler oluşturulması açısından kentsel dönüşüm projelerinin hızlandırılması gerekiyor. Ancak bu dönüşümün finansmanı, sektörün en büyük sorunlarından biri olarak karşımıza çıkıyor. Uluslararası Gayrimenkul Uzmanı ve Yüksek Mimar Neda Yağlı, Türkiye’de yabancıya gayrimenkul satışının önündeki engellerin kaldırılması durumunda, kentsel dönüşüm projelerinin finansmanında önemli bir kaynak sağlanabileceğini belirtiyor.

Yağlı’ya göre, Türkiye’de özellikle eski yapı stokunun fazla olması, kentsel dönüşüm ihtiyacını artırıyor. “Deprem riski yüksek olan bir ülke olarak, mevcut yapı stokumuzun büyük bir kısmının yenilenmesi gerekiyor. Ancak dönüşüm projelerinin finansmanı her zaman büyük bir soru işareti oluşturuyor. Yabancı yatırımcıların gayrimenkule olan ilgisini artırarak, bu projelerin finansmanına katkı sağlamak mümkün. Özellikle dolar ve euro bazında gelen yatırımlar, kentsel dönüşümün sürdürülebilir hale getirilmesine yardımcı olabilir” diyor.

Bu noktada, eski yapıların satışını teşvik edecek mekanizmaların oluşturulmasının önemine dikkat çeken Yağlı, “Yabancı yatırımcıları yalnızca yeni konutlara yönlendirmek yerine, kentsel dönüşüm kapsamında değerlendirilecek gayrimenkullere teşvik etmek, hem eski yapı stokunun azalmasını hem de kentsel dönüşüm sürecinin hızlanmasını sağlayabilir” ifadelerini kullanıyor.

Yağlı, gayrimenkul satışından elde edilecek gelirlerin doğru yönlendirilmesi durumunda, Türkiye’nin cari açığını kapatma sürecine büyük katkı sağlayabileceğini vurguluyor: “Gayrimenkul sektörü, Türkiye’nin dış ticaret açığını azaltabilecek önemli bir ekonomik araç olabilir. Yabancı yatırımcıların Türkiye’ye olan ilgisi her geçen yıl artıyor. Eğer bu yatırımcılar için daha cazip bir ortam yaratılırsa ve kentsel dönüşüm projeleri bu yatırımlarla desteklenirse, elde edilen gelir farklı sektörlere yönlendirilebilir ve böylece ekonomiye sürdürülebilir bir katkı sağlanabilir.”

Kentsel dönüşüm projelerinin hızlandırılması ile gayrimenkul fiyatlarının doğrudan düşeceği yönündeki yaygın inanışa katılmadığını belirten Yağlı, maliyetlerin belirleyici bir faktör olduğunu vurguluyor: “Son dönemde inşaat maliyetlerinde yaşanan artış, yeni yapılan konutların maliyetlerini doğrudan etkiliyor. Kentsel dönüşüm süreci hızlansa bile, piyasaya sunulan yeni konutlar yüksek maliyetlerle inşa edileceği için fiyatların düşmesini beklemek gerçekçi olmaz. Aksine, dönüşüm süreci hızlansa da maliyetlerin artması nedeniyle konut fiyatlarının yüksek seyretmesi olasıdır.”

Türkiye’de kentsel dönüşüm projelerinin finansmanını çeşitlendirmek gerektiğini belirten Yağlı, şu önerileri sıralıyor:

               •             Gayrimenkul Yatırım Fonları (GYF): Hem yerli hem de yabancı yatırımcıların katılım gösterebileceği fonlar oluşturularak, kentsel dönüşüm projelerine kaynak sağlanabilir.

               •             Kamu-Özel İş Birlikleri: Devlet ve özel sektör ortaklığıyla geliştirilecek projeler sayesinde dönüşüm süreci hızlandırılabilir.

               •             Uzun Vadeli ve Düşük Faizli Kredi Mekanizmaları: Bankaların cazip kredi seçenekleri sunması teşvik edilerek, dönüşüm projelerinin finansmanı daha erişilebilir hale getirilebilir.

Türkiye ekonomisinin 25-30 yıl öncesine kıyasla çok daha büyük ve hızlı büyüyen bir yapıya sahip olduğunu vurgulayan Yağlı, bu büyümenin şehirleşmeye etkileri konusunda şunları söylüyor:

“Ekonomik büyüme ne yazık ki planlı bir şehirleşme süreciyle paralel ilerlemedi. Kontrolsüz yapılaşma, altyapı eksiklikleri ve plansız kentleşme, büyük şehirlerde ciddi sorunlara yol açtı. Türkiye’nin şehircilik anlayışını daha sürdürülebilir ve planlı hale getirmesi gerekiyor. Depreme dayanıklı konut üretimi, ada bazında planlama ve ulaşım altyapısının güçlendirilmesi bu süreçte büyük önem taşıyor.”

Hong Kong ve Dubai gibi şehirlerin gelişim modelleriyle kıyaslandığında, Türkiye’nin kendine özgü bir yol haritası belirlemesi gerektiğini ifade eden Yağlı, İstanbul’un tarihi dokusunun korunarak modernleşmesi gerektiğinin altını çiziyor:

“İstanbul gibi tarihi ve kültürel mirası çok güçlü bir şehirde, silüeti bozmadan ve mevcut dokuya uyumlu bir yapı anlayışıyla konutlaşmaya devam edilmelidir. Modernleşme elbette önemli, ancak bunu tarihi dokuyu yok etmeden yapmak gerekiyor. Özellikle doğal coğrafyanın korunması, yeşil alanların genişletilmesi ve sürdürülebilir şehircilik anlayışının benimsenmesi büyük önem taşıyor.”

Tarihi dokunun korunması ile modernleşme arasındaki dengenin doğru kurulması gerektiğini vurgulayan Yağlı, restorasyon projelerinin titizlikle yürütülmesi gerektiğini belirtiyor:

“Tarihi binaların özgün yapısını koruyarak modern tekniklerle restore edilmesi mümkün. Ancak bu süreç doğru şekilde denetlenmeli. Ayrıca, tarihi yapılar yalnızca korunmakla kalmayıp, yeni fonksiyonlar kazandırılarak değerlendirilebilir. Örneğin, bir bina otel, kütüphane veya kültürel merkez olarak yeniden işlevlendirilirse, hem tarihi yapı korunmuş olur hem de şehir hayatına entegrasyonu sağlanır.”

Yüksek Mimar Neda Yağlı, Türkiye’de kentsel dönüşüm sürecinin yalnızca fiziksel yapıların yenilenmesi olarak ele alınmaması gerektiğini vurguluyor:

“Kentsel dönüşüm projeleri sadece binaları yenilemekle sınırlı kalmamalı, aynı zamanda sosyolojik ve ekonomik boyutları da göz önünde bulundurulmalıdır. Depreme dayanıklı, sürdürülebilir ve tarihi dokuyu koruyan bir dönüşüm modeli benimsenmeli.”

Türkiye’nin kentsel dönüşüm sürecinde yeni finansman modelleri, planlı şehirleşme anlayışı ve tarihi mirasın korunması gibi unsurların bir arada değerlendirilmesi gerektiğini belirten Yağlı, “Doğru adımlar atılırsa, Türkiye modern şehircilik anlayışını başarıyla hayata geçirebilir” ifadeleriyle sözlerini tamamladı.